姜收：个人转让住房所得个人所得税的筹划及注意事项

2021年10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权的试点期限为五年。

 

房产税的脚步真正走到了全国人民群众的身边，拥有多套住宅的个人如何转让住房成为了一个热点咨询问题，虽然由于疫情原因房产税改革的进度有所推迟，但依然会成为未来几年税收改革大潮中不可或缺的重要一笔。

 

根据现行的税收政策，个人转让给非直系亲属住宅时如何充分利用政策规定，尽可能降低转让所得的个人所得税呢？本文从税收规定入手，为大家提供一些思路和方法。

 

一、根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）规定：个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收20%的个人所得税。个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。 

 

（一）根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)规定，“自用5年以上”是指个人购房至转让房屋的时间跨度超过5年。

 

1.个人购房日期的确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

 

2.个人转让房屋的日期以销售发票上注明的时间为准。如果纳税人房屋已经快到5年了但又急于找到买家，可以考虑先租给对方或让对方免费入住，延迟到5年后再开具发票进行交易未尝不可。

 

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。此处不同于契税政策（财税〔2016〕23号）中个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）的规定，应注意区分。因此在全国不同省份拥有房屋的个人销售房屋时不受家庭唯一生活用房的限制，个人所得税中家庭也不包含子女。

 

二、如果纳税人已经不满足财税字〔1999〕278号的规定，那就要进一步分析适用《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）的规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关有权核定其转让收入。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

 

何为明显低于市场价格？什么理由才算正当？核定的收入高吗？原来的购房凭证到底应该有还是没有？可以扣除的合理费用边界有多广？如果纳税人仔细地逐字逐句研读了上面的规定，这都是疑问，都需要纳税人细细品味后作出决定。

 

（一）关于房屋原值，根据住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房〔2011〕77号）及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等相关规定，城镇拆迁安置住房涉及货币补偿的，房屋原值应考虑货币补偿的价值。

 

（二）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。但是，如果税务部门契税征管档案中有上次交易价格记录的，仍会按照核实的原值计算个人所得税。

 

（三）合理费用包含房屋装修费、购房贷款利息、手续费、公证费等费用。纳税人需提供房屋装修发票，且公有住房经济适用房的装修费用扣除限额为房屋原值的15%，其他住房为10%。原购房为精装房的不得再扣除装修费用。贷款利息需要凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。实际支付的手续费、公证费等凭有关部门出具的有效证明据实扣除。买卖交易涉及的中介费、咨询费能否扣除并没有进一步明确的规定，需要纳税人与征收机关充分沟通确属合理费用的方可扣除。

 

（四）关于房屋交易最低计税价格，根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）规定，各地要根据税收征收管理法的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。对于税务部门负责契税征管的地区，由省级税务部门制定房屋交易最低价格管理办法；地市级及以下税务部门制定本地区房屋交易最低计税价格。

 

（五）对于成交价格明显低于市场价格的标准，税收征管法及个人所得税法并没有准确的解释，纳税人可适当参照《国家税务总局关于加强白酒消费税征收管理的通知》（国税函〔2009〕380号）、《国家税务总局稽查局关于2017年股权转让检查工作的指导意见》（税总稽便函[2017]165号）及最高人民法院关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知》等规定把握。

 

综上，个人在转让住房时，应提前根据个人房屋数量、住房的购置年限、房屋市场价值、房屋购买价值等影响转让房屋所得个人所得税的相关因素，综合考虑筹划后再办理房屋转让手续更为稳妥。